不動産所得の税金を減らすには?ポイントは売却する時期を見極める

投稿日:2016年12月24日 更新日:

不動産所得の税金を減らすには?ポイントは売却する時期を見極める不動産を所有しており、事業転換のため、また物件の買い替え、自宅の買い替えなどで売却を行うこともあるでしょう。

その際に当初購入した金額より高い金額で売れた場合には、譲渡所得が出たことになり、所得の金額に応じて納税をしなければいけません。

できれば納税額は抑えたいもの。そこで、譲渡所得税を節税するにはどうしたら良いのかをお伝えします。

譲渡所得税とは

不動産所得の税金を減らすには売却する時期を見極める必要がある譲渡所得税とは不動産の売買に伴う所得に課税される税金になっています。

例えば7年前に5000万円で購入した不動産が、土地価格の上昇などで1億円で売却できた場合には、不動産の売買により5000万円の利益を得たことになるので、そこに課税されるのです。不動産の売却に伴い税金としては大きなものになります。

譲渡所得税の軽減措置

譲渡所得税の基本的な課税率ですが、5年未満の所有と、5年以上の所有期間ではその税理値が大きく違ってきます。基本的には

  • 5年未満の場合→所得税30%、住民税9%、復興特別所得税
  • 5年以上の場合→所得税15%、住民税5%、復興特別所得税

となります。復興特別所得税は所得税に2.1%上乗せされます。これを見れば分かるように、5年以上と5年未満で大きくその税率は変わってきます。

約40%と約20%の2倍ですから、5年未満で不動産を売却するよりも、少し物件を売るのを待って5年以上経ってから売却するほうが、節税をすることができます。

不動産売買で利益を出している業者であれば、この税率でも短期売買をするしかありませんが、一般の人であれば、買った物件をすぐ売るよりも、5年以上待つほうが良いでしょう。

一つ勘違いされやすいのは、売った価格自体に課税されるのではなく不動産の購入に伴う費用と比較をして、売却金額がそれを上回って初めて課税されるということです。

5000万円で10年前に購入した不動産を、45000万円で売却しても譲渡所得税は課税されません。

マイホーム買い替えに伴う軽減措置

5年未満でも何らかの事情で買い替えをしなければいけないというときもあるでしょう。そこで利益が出ても40%も税金で持っていかれることに納得がいかないかもしれません。

そこで利用できる特別控除があります。それはマイホーム購入に伴う特別控除です。

3000万円までは特別控除として非課税

自宅を買い換えるときにもし譲渡所得が出ても、3000万円までは特別控除として非課税になります。

これは5年以下の短期の所有でも利用できる制度ですので、よほど値上がりをしていないのであれば、一般的な大きさの住宅の場合、非課税枠内に収めることができるでしょう。

ただこの特例を受けることだけに、住まいを変えたとみなされてしまうとこの制度を利用できないので注意しましょう。

さらに10年以上住んでいた物件をマイホームの住替えで売却をした時は、特別控除が6000万円まで拡大します。

身内に売買する時には使えないなど、幾つかの制限がありますが、よほど特殊なケース出ない限りは大半の人が利用できるようになっています。これらの制度を利用していけば、マイホームを住み替え目的で売買しても課税されることはないでしょう。

譲渡損失が出たらそれを利用して控除できる

また5年住んで家を買い換える時には、節税のために利用できる制度が他にもあります。それは譲渡所得ではなく譲渡損が出た場合の損失を翌年の所得税などに繰越ができるという制度です。

例えば20年前に6000万円で買ったマイホームは、20年もすれば建物の価値がほとんど無くなるので、土地代がそのままだったとしても3000万円程度になるかもしれません。その場合は譲渡損失が3000万円出たことになります。

この譲渡損失は特定の条件下において、3年の間、給与所得などと相殺して所得税を減らすことができます。

特定の条件としては

  • 住み替える家が50㎡以上
  • 住替えの家の住宅ローンが10年以上
  • 古い家の敷地面積が500㎡以上

などのものがあります。さらにこの条件は住替えでなくとも、不動産を売却し、それでもローンを返済しきれない時にも利用できます。この繰越期間も3年間となります。

減価償却には要注意

また譲渡所得の金額を出すときの注意点として、減価償却費の計上があります。賃貸物件などを所有していると、節税のために減価償却を費用して計上すれば、大きく節税が可能です。

しかし売却の時には減価償却をしていると、建物の価値からその計上した分が差し引かれて計算されてしまうのです。

例を挙げると

5000万円で購入した賃貸用物件(土地2500万、建物2500万)を10年後に5000万円で売却した。

減価償却をしていないと、当然譲渡所得税は0円です。しかし減価償却を年100万円していれば建物の価値は1500万円となり、4000万円で取得をしたことになってしまいます。

つまり1000万円の所得が発生し、そこに20%課税されます。

減価償却は不動産収入を節税したい時には大変便利でお得ですが、売却を考えると一長一短とも言えます。出口戦略まで考えて減価償却を検討しましょう。

まとめ

不動産を売却して利益が出た時、所得税と住民税がかかります。税率はそれぞれ異なりますが、短期譲渡所得と長期譲渡所得では短期の方が税率が高いのは同じです。保有期間に気を付けて計算をしないといけません。

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