個人の不動産売却時は消費税がかからない?!

投稿日:2016年12月24日 更新日:

個人の不動産売却時は消費税がかからない

 

不動産を売却をすると元の値段がいくらかに関わらず、それなりにまとまったお金が入ってきます。一般的にものを買う時には消費税が必要となりますが、自分で物を売ったときに消費税が課税されないのはなぜか、と思う人もいるかもしれません。

もちろん消費税は自分が受け取ると言っても、国に納税する義務があるわけですから、収入になるわけではなく、むしろ納税の手間が省けるので個人であれば喜ばしいことなのですが、疑問を解決する意味でも不動産売買に関する消費税関連についてまとめてみましょう。

消費税は個人間の売買には課税されない

まず大前提として、消費税が課税されるのは法人と個人事業主(1000万円を超える収入)があった場合は納税をしなくてはいけません。サラリーマンとして本業があり、不動産を売却するだけであれば消費税の課税対象にはなりません。

土地には消費税は課税されない

また消費税は土地には課税されません。これは法人の場合でも同様です。

法人同士が不動産売買をすれば、建物には消費税は課税されますが、土地に関しては非課税になっているので、そのままの価格での売買になります。

サラリーマンが不動産を売却するときに掛かる消費税

では基礎的な知識として

「土地売買には消費税は課税されない」

「サラリーマンが不動産を売買しても消費税は課税されない」

と知ったところで、それでも不動産売買に伴い消費税関連の支出にはどんなものがあるかを見てみましょう。

司法書士に支払う報酬には消費税が必要

まず不動産売買ですが、専門的な知識を持つ人はともかく、登記関係の処理は司法書士に依頼をする人が多いでしょう。

その相場は大体数万円ですが、司法書士に支払う報酬には消費税が必要になります。

抵当権の抹消に関する作業に消費税が必要

売却の前に住宅ローンがあったのであれば、抵当権の抹消に関する作業の消費税必要ですし、もちろん土地、建物の登録免許税支払に伴う処理時に司法書士の力を借りれば、消費税が必要になります(売る側はあまりやりませんが)。

住宅ローンにの繰り上げ返済

さらに住宅ローンを繰り上げ返済していれば、その手数料に消費税が課税されます。

ただしこれら2つの行動に関する消費税額はおそらく1万円程度に収まる範囲の金額ですから、それほど気にする必要もないでしょう。

サラリーマンが不動産を購入するときに掛かる消費税

ではもう一つのケースとして、住宅購入時に掛かる消費税について触れてみましょう。

これは中古住宅と新築住宅で変わってきます。土地は非課税なので中古も新築も変わりません。

中古住宅の場合

中古住宅の場合では建物分に消費税が非課税であることがほとんどです。これはなぜかというと、中古住宅の場合は、売主がやはり個人であることが多いからです。

不動産屋から買うのではなく、あくまでも不動産屋は仲介をしているに過ぎません。つまりは個人間の売買なので、法人が絡まず消費税が課税されないのです。

時々不動産屋が格安で住宅などを購入し、リフォームやリノベーションをした後で売り出す物件もありますが、これは中古でも不動産屋から買っていることになるので、消費税が課税されてしまいます。

ただ一般的には数が少ない上に、不動産業者も消費税で金額が上乗せされ、敬遠されることを恐れますから、価格は税込みで同程度の中古物件とおなじになるように設定されます。あまり購入側として意識をすることはないでしょう。

新築住宅の場合

一方新築住宅の場合は消費税を意識することになります。土地と建物それぞれ2000万円だとしても、現在の消費税8%では160万円もの消費税が課税されることになります。

また将来的に10%に課税されたら200万円となり、かなりの負担になるでしょう。

国でも住宅を新築で購入したい人のために、負担の軽減措置を考えており、例えば週宅を購入した後に、一定額以下の所得の人に助成される「すまい給付金」は消費税10%の場合は年収500万円、扶養家族一人の場合は40万円の給付金が受け取れることになります。

消費税がかかるのは仕方ありませんが、新築住宅ですまい給付金や住宅ローン減税などの制度を利用すれば、100万円以上の出費を減らす効果もあります。

個人事業主に課税される場合とは

サラリーマンとして本業のある人は、不動産を売却しても事業収入にはみなされませんが、サラリーマンとして勤務をしておらず、不動産の収入で生計を立てている場合は、売買収入に消費税が課税されます。

その基準としては1000万円になるので、マンションなど建物の資産価値が高いものを売却し、1000万円以上の収入が出た場合には、翌々年に消費税を収めなくてはいけません。

なお消費税の対象になるのはあくまで売買時の収入であり、個人へ部屋を賃貸しているなど家賃収入には消費税は課税されません。

ただし店舗や事務所など営利目的の事業主に貸している場合は、消費税を徴収し、また納税する必要が出てきます。

消費税を納税したくない場合には、建物を売却するタイミングを考える必要があるでしょう。

まとめ

サラリーマンなどで生計を立てている人は不動産を売却する時には、消費税のことは考慮しなくても大丈夫です。ただし個人投資家の場合は消費税が課税されるケースもあるので、売却額には注意をしましょう。

不動産売買において消費税分の上乗せは忘れてしまいがちです。買取相手を探す場合には、諸費用や譲渡所得税の分だけでは無く、消費税分の計算も頭に入れ、確実な利益をあげる取引を心がけていきましょう。高額の取引ですから税金も高額です。

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