その査定額本当に大丈夫ですか?不動産査定と販売価格の違いに注意

投稿日:2016年12月25日 更新日:

その査定額本当に大丈夫ですか?不動産査定と販売価格の違いに注意

不動産会社に査定をしてもらってから実際に売却に入る、これは自然な流れです。しかし、不動産会社が出した査定額そのまま不動産を売却できるケースというのは以外と少なかったりします。特に売却に時間がかかってしまうと価格は下がりがちです。

それは査定額と需要にギャップがあった場合に起きる現象であり、需要と査定額そのままの販売価格にギャップがあった場合は思った通りに売れないことも多々あるのです。

では不動産を査定してもらう時、そして査定額が出たときにどのように気をつければよいのでしょうか。

不動産査定は売り出し金額を決める基準と考えましょう

不動産売却は、高く早くがモットーの不動産業者を選びたいのは人情ですが、そうなると不動産業者比較をする必要があります。

その手段として不動産査定を複数社に依頼するという事があります。

しかし、そこにおける注意点は、それを売却を約束する価格と勘違いしないことです。

不動産売買市場の動向から見込んだ相場ですから、売り出し金額を決める基準と考えましょう。ずば抜けて査定が高額なところは、その金額で売れる自信があるということではなく、仲介を独占する策略の場合が多いので気をつけなければなりません。

多くの業者の査定は大差がありません。特別高かったり低かったりするところは、市場の動向も知らない実績のないところとして却下するのが良いでしょう。

査定額をわざと高く出す業者がいる

自宅を復数の業者に査定してもらうとします。

ある不動産屋は3,500万円、別の不動産屋は3,300万円、しかし、さらに他の不動産屋は4,000万円という査定額を出してきました。

この場合、どうしても4,000万円の不動産屋を信じてしまう人がいます。査定額を高く出してくれると、その不動産屋がまるで4,000万円で買い取り先を必ず見つけてくれると勘違いしてしまうのです。

不動産を売ろうとした時には、不動産屋と契約を結ばなければいけませんが、3種類の形態のうちに専属専任媒介契約というものがあります。

これは多くの不動産屋に売却を依頼するのではなく、1社にしか売却を任せられないというものです。もちろん専属専任媒介契約を結ぶことで、多くの不動産屋は自分たちが信頼された、そして自分たちの収入になるということで一生懸命売り先を探してくれます。

しかし、あまり仕事の質がよくない不動産業者の中には、とりあえず高い査定額を出し「うちと専属専任媒介契約にしてくれればきっとこの価格で買ってくれる人を見つけますよ」と甘い言葉を売主にかけます。

しかし、実際はそんな顧客の当てもなく、1ヶ月、2ヶ月たっても反応がなかった場合「この価格では無理です。500万円下げましょう」などと言って、売れるまで値下げを迫ってくるのです。

不動産屋は売れればとにかく仲介手数料が入りますし、3,500万円でも4,000万円でも収入は売価の3%ですから15万円しか変わりません。しかし、売り主にとっては500万円もの差になりますから、その影響は非常に大きなものです。

とにかく専属専任媒介契約にして、安く売って仲介手数料を稼ぐ、そんな悪質な業者は高い査定額ばかりだしてくることもあるのです。

もちろん的確にちょうど物件をすぐに欲しい顧客がいる、といった理由で高く査定をしてくる場合もあります。不動産は一期一会、売価はタイミング次第という側面もあります。

とにかく査定を正確に自宅訪問で行った上で、根拠を持って査定額を出しているのかどうか、その面をしっかり見ておきましょう。

自分の都合で考えない

また査定額が出ると、売主がその価格で売れることを勝手に想定してしまい、新居の購入計画を立てるなど、お金の使い道を決めてしまい、需要がないのにもかかわらず値下げをしないということもあります。

買ってくれる人がいてこそ初めて物件は売れるもの。自分の思い込みで金額を決めてしまうのではなく、買ってくれる人が買いたくなり理由を自分で提供できているのか、ということを考えるようにしましょう。

家の売却の場合は特に大金が必要になるので、買い主も慎重にならざるを得ません。すぐに売れるという思い込みは捨てて、じっくり売れるものという考えを最初に持っておきましょう。

TVのお宝番組でも査定額などは出ますが、ああいったものもあくまでもこれまでの取引を元にしたものです。

600万円で壺が売れたといっても、600万円出しても良いと言う人の需要が満たされてしまったら、次は500万円でしか売れないかもしれません。相場や査定は動くもの、という当たり前のことを知っておきましょう。

大まかな価格相場を把握しておく

査定額と販売、売却額に差がある理由として

  • 不動産屋が相場以上の高値を出して専属媒介契約を結ぼうとする
  • そもそも自分が勝手に高値で売れると思い込んでいる

という点を挙げました。そのような実情の需要とかけ離れた思い込みをしない、だまされないためには自分でしっかり不動産相場を知っておくことが必要になります。

不動産相場を知るためには

  1. 不動産情報サイトで自宅に似た条件の物件と比較をする
  2. 過去の取引事例が見られるサイトを見て参考にする
  3. 路線価や公示地価を国土交通省のサイトで確認する

といった方法があります。もちろんこれらも結局は過去の例であり、現在は相場が動いて変化をすることがありますが、客観的な視点を養うという意味でも、様々な情報を得て自宅の評価の診察眼を養うようにしましょう。

不動産査定は販売価格や販売方法を考える土台

不動産査定をしても、ほとんどの査定額が同じくらいとなるのが当たり前であるなら比較しても意味ない、複数社に査定依頼しても仕方がない、と考えがちです。

しかし、査定を基準にして、それよりも少しでも高く売るためのプラン作成についての話を聞く機会になります。

まともな査定額を出せる実績のある業者には、それぞれに独自の販売方法を持っています。ネット網が広いところもあれば、地元と密着して売買相談が多いところもあり、業者自体の特質と其れを活かした販売ノウハウがあります。

それにより少しでも高額売却に繋がるところに仲介依頼すると良い結果が得られるでしょう。

不動産査定することで良い不動産業者がわかる

不動産査定を申し込むときは、自分の足でするよりも一括査定サイトを利用するというのも、注意点として意識しておきましょう。

複数社に査定依頼をするには、知っているところを数カ所訪れる人たちがいますが、それでは優良か、自分の持つ不動産の地域や物件の種類などについて、実績があるのかが分かりません。

仲介を依頼するには、優良な業者のみを選りすぐって情報提供しているサイトで一括査定をするのが安心で良いでしょう。

査定の注意点は査定の目的は、良い業者との出会いの機会だと心得て行わなければならないことです。自ら出向くこともなく、訪問査定に来てくれますので、大いに利用してみましょう。

まとめ

査定額をそのまま販売価格にしてしまうことで売れるものもなかなか売れないこともよくあります。ズルズル値下げをしていくと、あなたの家が気になっている人も「もうちょっと下がるんじゃないか」と期待してなかなか購入をしてくれないこともあります。

最初から相場に沿った価格で売りに出し、スムーズに売却、そして住替えができるようにしましょう。

 

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