売却する前に査定を!不動産査定を依頼する際のポイント

投稿日:2016年12月25日 更新日:

売却する前に査定を!不動産査定を依頼する際のポイント

家の売却を考えた時に、少しでも高く売りたい!できるだけ早く売りたい!などそれぞれの方にとっての希望があるでしょう。その希望通りに売却をするには事前準備として不動産業者に査定をしてもらい、適切な価格を知ることが重要です。

両親などから土地や建物を相続したものの、使い道に困ってしまい売却を検討することがあります。

その際はじめに依頼した業者に任せっきりにしてしまい、結果として安い金額で買い叩かれた経験を持つ人も少なくありません。安い金額で売却するような事態を避けるために活用したいのが査定です。

では不動産査定をするために、どんな準備が必要なのか、また適切な査定をしてもらって希望通りに売却をするにはどうしたら良いでしょうか。

不動産査定は現在の物件の価値を知るため

査定とは簡単に言ってしまえばその物件の価値を鑑定する、いわば見積もりのようなものです。

事前に土地や建物の実態を買取業者が現地確認や書類などからチェックを行い、その業者がいくらで買い取りを行ってくれるのかを知ることができます。

また最近ではインターネット上から簡単に申し込みを行うことができ、物件の情報を入力することでおおよその金額をすぐに知ることも可能です。

基本的にどの不動産買取業者も依頼することで行ってくれるため、現在まだ手放す気がなくとも、依頼しておいて現在の不動産価格を知っておくのも一つの手です。

注意点としましては、現在の価値を示すものなので、基本的に不動産は年数が経つにつれて落ちていきます。

複数の業者、できれば違うタイプの業者に査定を依頼する

不動産査定を依頼する時は、複数の業者に見てもらうことはまず鉄則と言えます。

業者によって査定額も違いますし、得意分野や抱えている顧客も違います。また人間的な面でも、自分に相性が合うと思う不動産会社の営業を見つけられるかどうかが、以外と大きく売却には影響を与えてくるので、時間が許す限り多くの会社に査定をしてもらうようにしますよう。

ポイントとしては、不動産会社の形態や規模によって得意分野が異なります。

大手不動産会社

財閥系など大手の不動産業者です。家の近くの支店の人に来てもらえれば良いですが、家の近くに支店がなければ細かなサポートが期待できないこともあります。

ただ情報網は会社の規模に比例して大きく、富裕層などの顧客も多く抱えています。自分の不動産が投資物件として活用できそうな場合は、投資家に対してアプローチしてくれることもあるでしょう。

地元の中規模不動産屋

そのエリア内に複数の視点を持っている地元に強い不動産屋です。社員もそのエリアに住んでいることが多いので、地元の地理や人口動態、需要などについても精通していることが多いです。

顧客の数はそれほど多くありませんが、細かなサポートや的確な顧客の紹介をしてくれるケースがあります。

地元の小規模不動産屋

個人、もしくは家族で経営しているような小規模の不動産屋です。狭く深いサポートや顧客を見つけてきてくれるのが魅力です。

こういった不動産屋単体に売却をお願いすると時間がかかってしまいましが、大規模な会社と併用することで、思わぬ顧客を見つけてきてくれる可能性があります。地元については最も精通しています。

不動産一括査定サイトの利用

一括見積もりサイトを利用することも挙げられます。このサイトは土地や建物の面積や権利関係、位置などを入力することで複数の業者に対して見積り依頼を行うことができ、それぞれの結果を価格やサービス内容等の項目ごとで比較検討を行うことも可能です。

その他にも電話やFAXなど様々な方法で依頼することができます。

査定を依頼する際の注意点あれこれ

査定を依頼する際に注意したい点として、なんといっても重要なのが買取時期です。

不動産を売却すると譲渡所得の計算を確定申告により行い、所得税などの納付を行わなければなりません。

その際物件によっては特別控除などを受けることができ、納税額を大きく抑えることができる場合がありますが、特定の期間内に売却しなければならなかったり、何らかの証明書の添付が必要となることがあります。

そのため年をまたいで売却することで特別控除が受けられないこともあるため、どのような控除が利用できるのか、また利用する場合期限などはないかを事前に確認しておくと良いでしょう。

自分でも価格相場を知っておく

査定を前に自分でもある程度の相場観を持っていれば、不動産屋に対し「こんな安い価格はありえない、困る」と言ったり、無駄に安くしてしまってもったいない思いをすることも防げます。

最も簡単に相場観を知るには大手の不動産情報サイトなどで、自分の家のスペックに近い物件がどれくらいで売りに出されているかを調べることです。

駅からの距離

駅からの距離、築年数、家の床面積など似たような条件で検索をしてみましょう。全く同じ条件の住宅はないでしょうが、ある程度の相場観をつかむのであれば十分です。

土地の価格

そして、土地の価格は、国が公開している路線価などの資料で知ることができます。路線価は3年に一度の更新となりますが、国土交通省のサイトで見ることができるので、参考にするのに役立ちます。

その他にも不動産価格の推移を見られるサイトなどもあり、無料で土地取引の実勢価格を知ることができます。ただし建物に関しては築年数や構造、また状態で変わってくるので、自分で正確な価格を算出するのは難しいでしょう。

目安として木造は25年、鉄骨は35年。RC造の建物ならば50年も経てば国土交通省が定める耐用年数を超えてしまうので、建物としての資産価値はかなり低くなり、査定額にプラスされるどころかマイナスにされることもあります。

売却に役立つ書類を用意しておく

査定をするには建物や土地のことを正確に判断するための資料も必要になります。本気で売却を考えているのでしたら、いずれは必要になるものですので、以下のものを早めに準備しておきましょう。

登記簿謄本

物件情報の基本です。不動産業者に取得を依頼することもできます。

間取り図

建築時に工務店など施工業者から貰った間取り図があれば、建物の構造や価値を不動産屋が正確に判断できます。

測量図

土地の情報を正確に知るために必要な書類です。売却時に必要になります。

訪問査定をしてもらう

査定を大まかな金額でいいと思ってしてもらうのであれば、電話、メールでのやりとりに加えて資料のコピーなどを送るだけでも可能です。

しかし、より精度の高い査定をしてもらうのであれば、ぜひ訪問査定をしてもらいましょう。

土地の条件は測量図や地図でだいたいプロは把握できるのですが、建物を正確に査定するには、実際に見るしかありません。

特に瑕疵となってしまう部分もありますし、近隣の住宅需要と併せて、それにマッチしている住宅は売りやすい、といったこともあります。

その他に修繕歴、リフォーム暦、太陽光発電などの設備、そして建物の建築にかかったであろう費用から、築年数で係数を定めて、価格を算出していきます。

時間はかかりますが、かなり巷のニーズと合致した査定額を出してくれるでしょう。

まとめ

このように不動産査定を依頼することで大きなメリットが得られる一方で、注意しておかねばならない点も存在します。大きな利益を残すためにも、それぞれのポイントについてしっかり押さえ、依頼することをお勧めします。

査定は自分の希望にマッチした条件で売却をするには欠かせません。そのためにはいろいろな業者に、自分で書類を用意した上で見てもらうのが最も確実な方法です。

手間を惜しんでは高く売ることは難しくなってしまいます。

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