マンションと一戸建ての場合ではどのくらい査定額が違う?

投稿日:2016年12月25日 更新日:

マンションと一戸建ての場合ではどのくらい査定額が違う?

 

マンションを購入するか、一戸建てを購入するかで迷う方も多いでしょう。それぞれにメリットとデメリットもありますが、最終的には好みで判断する、という場合がよく見られます。

しかし、もし将来住み替えを視野に入れているとしたら、売るときの価格は気になるもの。マンションと一戸建てでは実は似たような物件でも差が出やすいのです。

立地条件はマンションのほうが良い場合が多い

一般的にマンションは駅の周辺に建てられることが多く、高い地価の土地を上に伸ばすことで一戸あたりの土地専有面積を少なくしながらも、広い住宅用面積を確保しています。

一方で戸建てを駅近く、徒歩5分以内に買おうとすると非常に高額になり、一般的な収入のサラリーマン家庭ではまず買えないでしょう。戸建の場合徒歩10分以上も普通にあり、徒歩20分までは妥協して買う、という人も多いのではないでしょうか。

マンションと戸建ての立地を比較すると、どうしてもマンションのほうが良い場合がほとんどですし、買い物などにも便利な場所にあります。

売却する時にはまず土地の価格が物件の評価に含まれますが、マンションが建つような良い立地である土地の地価はそう簡単には下がりませんし、むしろ人口が増えて需要が増大している場所では値上がりすることも多くあります。

一方で戸建ての建つような住宅街は人工が減少しているエリアでは利便性が良くないので、どんどん値下がりしていきます。

もちろん人口が増えているエリアでは地価が上昇していますが、それでもマンションほどの値上がり率ではないでしょう。

建物の構造によって経年での評価額が大きく異なる

土地代に関してはあくまで立地が大きく影響するので、もし駅から離れたマンションと、駅近くの戸建てであれば当然後者のほうが価格は上になります。

傾向としてマンションは駅近くにあるということですので、必ずマンションのほうが売却査定で築年数にかかわらず上になる、というわけではありません。

なぜマンションのほうが査定が上になりやすい?

しかし土地の上に建つ建物部分に関しては、ほぼマンションのほうが査定が上になります。それは建物構造の差がそのまま査定額に反映されるからです。戸建の場合は基本的には木造家屋が多く、あとは鉄骨造。普通の家でRC造ということは少ないでしょう。

しかしマンションはほとんどが防火性や断熱性、耐震性に優れたRC造になっています。

まずは機能面でマンションに優位性があるので、同じ面積の物件でもマンションが上になりやすいです。

それを裏付けるのが、建築基準法で定められたが建物の耐用年数と減価償却です。木造は22年、鉄骨は34年、RC造の場合は47年が耐用年数となっており、それだけ経年すると減価償却が終わり、資産として建物の価値が無くなるとみなされます。

この減価償却にかかる年数がそのまま販売価格に反映されるわけではありませんが、査定を行う上での参考になることは多いです。

つまり築20年もすれば木造家屋の価値は0に近くなりますが、マンションの場合であれば築20年でも6割近い価値が残っているということになります。

固定資産税の算出に係る経年限定補正率でも、建物構造によって、年々固定資産税への係数を定めています。木造の簡素な建物では築年数15年で、建物の価値が最低の補正係数である20%近くになりますが、マンションの場合は築60年でようやく20%になります。

またマンションの場合は戸建てと違って積立修繕金を貯めて、10年や15年に一度のタイミングで大規模終戦を行い、昨日のメンテナンスや修理、交換を行っています。家の場合は個人の管理によってメンテナンスの状態が違ってくるので、状態が悪い場合はさらに査定額が低くなるでしょう。

マンションは買う人が見つかりやすい

これまでは査定額の話をしてきましたが、査定額のとおりに売れるかどうかは、結局買ってくれる人を見つけられるかどうかです。

大抵の場合戸建てでもマンションでも売り出し額のとおりに売れることは少なく、徐々に顧客の反応を見ながら価格を下げていくことになるでしょう。

中古住宅市場において、戸建ては日本ではあまり人気がありません。海外では住宅流通の7割が中古物件ということもありますが、日本では未だに「新築信仰」が根強く、特に人が住んだ、建てた戸建てに抵抗を持つ人が多いのです。

一方でマンションの場合は駅近い物件が多く、前の持ち主のくせというものを感じにくいのか、中古でも比較的流通しやすいです。

マンションのほうが戸建てよりも、値下げをせずに売りやすいので、結果としてマンションの売却価格は高くなる傾向にあるのです。

まとめ!資産価値が下がりにくいマンションのほうが査定が良い

都内の中古マンションの築年数による価格変動率を見たデータでは、10年で約20%、20年で30~40%販売価格より下がる傾向にあるようです。一方戸建の場合は10年で25%、20年では40%以上、築25年を超えると逆に建物があるとマイナスになることもあります。

終の棲家として購入するのであれば庭が持て、ランニングコストもかからない戸建ては良いものですが、将来的に住み替えも視野に入れているのであれば、資産価値が下がりにくいマンションを選ぶほうが良いでしょう。

 

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